増え続ける空室。
店舗ビルだけでなく居住系にも影響がじわり。
新型コロナウィルスの感染者はますます増え、不動産経営にも深刻な影響を及ぼしている。東京都心部や地方都市中心部においても、同じところを歩くたびにテナントの空室が目に見えて増えている。
実際に簡単に家賃を下げるわけにもいかないし、かといって一度退去をさせてしまえば、この時期に新規でテナントを借りたいという事業者はかなり限られるから、賃貸経営者に取っては八方塞がりの状態である。
テナントビルだけではなく、レジデンス（居住用賃貸住宅）に関しても、比較的安定はしているものの、家賃の値下げ交渉や滞納の増加など、じわじわと影響が出始めている。
家賃滞納リスクを防ぐ３つの方法
それぞれの特徴
家賃滞納リスクを防ぐ方法はいくつかある。
・滞納保証会社の利用
月額家賃に対して一定額（30-50％）などを払うことで2年間の賃貸借契約期間、滞納が出た時には家賃を保証してもらえる。滞納督促なども滞納保証会社が行ってくれるため、滞納リスクをそのまま移転できる。
・管理会社による滞納保証
管理会社独自の滞納保証で、月次管理料に上乗せをしたり、滞納保証会社同様のフィーを請求されたりと、まちまちである。管理を任せている間は良いが、管理会社を変更するタイミングで滞納保証が切れるケースもあるので、注意が必要。
・サブリース
一括借り上げによる空室保証。家賃の〇〇％など、最大家賃は下がってしまうものの、確実に賃料収入を得ることができ、滞納リスクも借り上げてくれる会社が背負ってくれるので、経営のことを突き詰めて考える必要がなくなる。
滞納保証会社やサブリースなどをつけなければ、当然滞納リスクをオーナーは保有し続けることになる。そうなって来ると、オーナー自らが滞納督促を行うか、管理を委託していれば通常、滞納督促は管理委託内容に含まれているため、管理会社の腕の見せどころということになる。
滞納督促は初動が大事だ。少しでも放置してしまった場合、だらしない入居者であれば悪意がなくとも「滞納に慣れ」てしまい、それが重篤化するケースもある。
滞納トラブルによる失敗事例
6ヶ月に渡る管理会社とのやりとり
実際に私が保有している物件でも、こんなエピソードがある。遠方にある物件のため、管理はすべて売買仲介をしてくれた不動産会社に任せているのだが、ある時月次送金明細を見たら「202号室 ○月分滞納」と記載がされていた。滞納は初動が大事なので、状況を電話で状況を確認し、別件でメールを送った際に改めて、督促の依頼を行った。
その後管理会社から、入金がある見込みの連絡もなければ、全く音沙汰がなく翌月の送金明細に「202号室 ○月分滞納」と何事もなかったかのように記載があった。滞納重篤化へのスタート地点である。
しかも、管理会社からは相変わらず何の連絡もないため、こちらから連絡を取ると、「電話をしても入居者と連絡がつかない」の一点張りだ。それであれば保証人へ連絡をとってほしい旨を伝えた。
そこから、またしばらく何の連絡がないまま数週間が経過し、三たび「202号室 ○月分滞納」と書かれていた矢先に、管理会社から入居者と連絡が取れないので、連帯保証人立ち会いのもとで室内に入り解約の依頼をしたいと連絡があった。その後私から以下のメールを送った。
管理会社の反撃
逆ギレメール返信
すると、管理会社から下記のような逆ギレメールの返信があった。
家賃の保証をしてほしいなどとは言っておらず、オーナーとして滞納処理を適正に行ってもらいたいのだが、誠意をもって対応をしてもらえない。まずもってこちらから連絡をしても、なしのつぶてということが度々発生しているのだ。
結局、内容証明を自らで作成をしてまるで自主管理のように私から直接郵送を行った。しかも、連絡がないので入居者がどうなったかとう情報が全く降りてこない。退去するのは確定したところで、どのように残りの家賃を支払うのかが、全く連絡がないのだ。よって下記のようなメールを管理会社に送ったところ…。
すると、管理会社から以下のようなメールが届いた。
消息不明の入居者
家賃滞納の終息地点を見つける。
ようやく状況が掴めてきたところで、早々に落としどころを見つけるために下記のメールを送った。
結局入居者はその後も連絡が取れないため解約とし、連帯保証人に残りの家賃を払ってもらうことになった。分割での支払いを許可する代わり、その旨の書面が欲しい旨を伝えた。そこから2ヶ月経過するも、また管理会社から連絡が途絶えるようになった。年が明けて
下記のようなメールを送った。
守られない管理会社との約束
連帯保証人も滞納がちだった
結局そこから書面は届かず、毎月一万円ずつ債務を支払っていくという約束も守られず、2〜3ヶ月に一万円を支払うという流れが出来上がり、結局1.5年がかりでようやく回収が終了した。しかも、部屋の入居付はまだされていない…。
家賃回収と滞納督促業務は、管理会社の管理委託契約にしっかりと記載されているのだが、このように約束を守ってくれない事例を身をもって体験した。
滞納に関しては、本来もらえるべきお金を受け取れず、オーナー側にとってメリットはひとつもない賃貸経営のリスクの一つだ。しかも管理会社がこのようにレベルが低いと、より一層そのリスクが高まる。（地方高利回り物件のリスクともいえる）
入居付に苦戦するエリアにおいては、オーナー側が滞納保証料を支払わなければならないケースもあるかもしれないが、これだけの時間と手間を考えれば、必要経費と捉えて支払ってしまう方がよいだろう。
執筆：今井基次
■プロフィール
株式会社ideaman 代表取締役。保有資格：1級FP技能士,CFP,CPM,CCIM。賃貸・売買仲介の実務を経て、中堅不動産管理会社へ入社。収益不動産売買仲介の実務の後、不動産管理会社への業務コンサルティングを12年間行い、これまで200社以上の企業を担当。オーナーセミナーや不動産会社向け研修など、毎年80回以上講演、自らも不動産投資を行なっている。
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